Le bail réel solidaire ou BRS (créé par la loi Macron du 6 août 2015) est un dispositif d’accession à la propriété un peu particulier : en effet, il dissocie le foncier du bâti, ce qui permet de baisser le prix d’achat. Il concerne les logements neufs situés en zone tendue. Toutes nos explications dans cet article !
Quel est le fonctionnement du bail réel solidaire ?
Le ménage achète les murs de son appartement et loue auprès de l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) le sol sur lequel le logement est construit. L’OFS conserve la propriété du foncier.
Ce procédé permet de baisser le prix total d’achat de 25 à 40 %, selon les zones en flux tendu.
Quels sont les critères pour bénéficier d’un BRS ?
1 – Respecter les plafonds de revenus en vigueur de l’accession sociale.
Pour l’obtention d’un BRS, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources (revenu fiscal de référence N-2), défini en fonction des zones géographiques du bien.
Les plafonds de revenus pour le BRS ont fortement augmenté depuis le 1er janvier 2024. Grâce à cette revalorisation, davantage de personnes (familles nombreuses, familles monoparentales, couples, seniors…) ont désormais la possibilité d’accéder à la propriété.
2 – Occuper le logement acquis grâce au BRS à titre de résidence principale.
De multiples avantages pour l’acheteur
L’achat d’une résidence principale en zone tendue à l’aide du bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour l’acquéreur. Outre l’économie réalisée sur l’achat (jusqu’à 40% selon la zone concernée), il peut également financer celui-ci avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans le cas d’un premier achat, et d’un prêt complémentaire à 0% par PROCIVIS BRETAGNE. De plus, le montant de la location du terrain est peu élevé et la TVA n’est que de 5,5% au lieu de 20% pour un achat classique. Un abattement de la taxe foncière sur les propriétés est possible en fonction des communes.
C’est aussi l’avantage d’acheter un appartement neuf dans un bâtiment de qualité, répondant aux dernières normes en vigueur (acoustiques, thermiques, environnementales…).
Enfin, il est bien entendu possible de revendre le logement acquis grâce au BRS dès que vous le souhaitez. La revente du logement est entièrement sécurisée par rapport aux éventuelles fluctuations du marché. C’est un véritable patrimoine sécurisé. Si vous n’arrivez pas à revendre votre logement, l’OFS PROCIVIS Bretagne Ouest vous garantit son rachat sous certaines conditions.
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Exemple de financement à Quimper :
Prenons un couple avec un enfant qui souhaite acheter un T3 de 65 m2 et dont les revenus sont de 3100 €/mois. Les données qui les concernent sont :
- un prêt sur 25 ans de 4,45 % (+ ADI 0,36 % par emprunteur)
- un PTZ et un prêt PROCIVIS de 30 000 € à 0 % sur 15 ans
- pas d’apport personnel
- un endettement maximum de 33 %
Pour ce couple éligible au BRS, un logement normalement proposé à 268 000 € reviendra à 195 000 €. Leur crédit mensuel (977 €) ajouté à la redevance foncière (48 €/mois) sera alors de 1025 €/mois, contre 1284 €/mois pour le logement classique.
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